《关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的实施办法》已经区五届政府第9次常务会研究通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

 

 

　　厦门市翔安区人民政府

　　2022年6月6日

　　（此件主动公开）

　　关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的实施办法

 

　　第一章  总则

 

　　第一条 为进一步规范翔安区农村宅基地审批管理，加快推进城市化和城乡统筹发展进程，保障农民合法权益，改善居民生活居住条件，紧扣人民群众需求，深化“放管服”改革，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《厦门市人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的实施意见》（厦府规〔2021〕6号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。

　　第二条 本行政区域内农村村民新建、扩建（含加层）、翻改建住宅需要农村宅基地的申请、审批、建设、验收等，适用本办法。

　　第三条 宅基地审批和管理应遵循以下原则：

　　（一）严格落实“一户一宅”规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、市规定标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，各镇政府（街道办）在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　（二）依法保护农民合法权益。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　（三）坚持节约集约利用土地。农村村民住宅建设应符合节约集约、合理利用土地的要求，优先利用旧宅基地、空闲地和未利用地，从严控制占用耕地，禁止占用永久基本农田。鼓励有条件的地区逐步推广公寓式村民住宅小区、集中联建住宅等统建模式，争取创造条件通过保障性住房、提前安置等方式解决农村村民住宅合理需求。

　　（四）选址确保安全。农村村民住宅建设的选址应当符合生态保护红线和水土保持、地质灾害防治等要求，不得涉及一级水源保护区、一级和二级保护林地及沿海防护林基干林带、自然保护区等环境敏感区，应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

　　（五）便民高效原则。规范宅基地审批管理，优化审批流程，建立健全国土空间规划、宅基地审批、农房建设等联动运行的农村宅基地联审联办工作机制，实行一个窗口对外受理，多部门联合实地踏勘、联合审查审批、联合现场验收，方便农村群众办事。

　　第二章  规划引领和用地保障

 

　　第四条 资规局翔安分局要牵头建立以区委、区政府主要领导负责的乡村规划编制委员会，统筹推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作，科学安排农村宅基地布局。具体由镇（街）组织编制，报区政府审批。

　　第五条 依据厦门市村庄空间布局规划划定的农村村民住宅禁建、限建和适建村庄，实行区域分类管控、分类审批。资规局翔安分局牵头各镇（街）定期对村庄空间布局规划实施进行评估，并适时提出调整禁建区、限建区、适建区范围的意见和建议，经区政府同意后报市政府研究。

　　（一）禁建区指依据厦门市村庄空间布局规划划入禁建的村庄范围。

　　禁建区内不再审批新建农村村民住宅。禁建区内经鉴定属于D级危房，对列入近期拆迁计划的，或位于国家级风景名胜区内的虽未列入近期拆迁计划但属于权属清晰的，实行提前安置；未列入近期拆迁计划且权属清晰的，对除了国家级风景名胜区以外的其他区域可实行翻改建。需整村搬迁的，按照搬迁改造规划实施安置。禁建区内符合“一户一宅”的，由属地镇政府（街道办）通过提前安置或引导符合条件的村民申请保障性住房等方式合理解决村民住房需求。对于禁建区内经鉴定属于D级危房，确无安置房源或无法解决其住房困难等特殊情况的，由属地镇政府（街道办）提交区政府常务会研究，通过“一事一议”的方式解决村民合理的住房需求。

　　（二）限建区指依据厦门市村庄空间布局规划划入限建的村庄范围。

　　限建区内不再审批新增建设用地用于农村村民住宅建设，允许利用旧宅基地翻改建（无需危房鉴定）和盘活利用存量土地，或通过建设公寓式村民住宅小区保障村民住房需求。无房户、住房困难户若符合保障性住房申请条件的，可通过申请保障性住房等方式解决住房需求。

　　（三）适建区指厦门市村庄空间布局规划中除禁建和限建以外的其他区域。

　　适建区内可申请新建农村村民住宅和旧房翻改建。适建区内利用村庄内部旧宅基地、零星空闲地新建农村村民住宅，以及受地形等特殊因素制约的山区村庄可以申请村民独立建房；新增成片农村村民住宅实行“统一规划、统一配套、统一分配”方式集中联合建设；城镇化水平较高、宅基地供需矛盾突出的村庄，鼓励集中建设公寓式村民住宅小区，增加村民住宅有效供给；符合保障性住房申请条件的村民可根据个人意愿申请保障性住房。

　　第六条 新增宅基地应避开地质灾害威胁范围，不得占用永久基本农田和文物保护范围用地，涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续。城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、闲置宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。

　　第七条 农村宅基地涉及的农用地转用审批事项由区政府受托实施。区政府根据农村宅基地用地需求，及时审批农用地转用后，由镇（街）审批具体宅基地地块。也可由镇（街）每年年初根据全域农村宅基地用地需求，编制农村宅基地农用地转用年度方案，报区政府一次性审批后，审批具体宅基地地块，确有需要的可在年中增加农用地转用审批批次。

　　规划确定的农村宅基地属村民承包地的，经村（居）民会议或村（居）民代表会议同意，并办理农用地转用手续后，可在村集体内部对承包经营权进行内部调整。

 

　　第三章  申请条件

 

　　第八条 农村村民住宅建设应当符合国土空间总体规划、村庄空间布局规划、村庄规划、控制性详细规划等，严格遵循“先规划、后审批、再建设”的原则，不符合规划要求的，不得审批村民建房。

　　对确需选址位于国土空间总体规划或村庄建设规划确定的建设用地范围外的农村村民住宅用地，应组织论证，依法申请规划调整。国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线、文物保护用地和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划做一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据。

　　第九条 属于本集体经济组织成员的村民具有下列情形之一的，可以提出宅基地和建房（乡村建设规划许可）申请：

　　（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

　　（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

　　（三）因国家或者集体建设、实施镇（街）、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

　　（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

　　（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

　　（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

　　（七）市、区人民政府规定的其他情形。

　　经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

　　第十条 独立建房、翻改建指按照传统模式利用宅基地独栋独户建设农村村民住宅，具体应符合以下规定：

　　（一）新建、翻改建村民住宅的宅基地面积应控制在90平方米以内，层数控制在３层以内，建筑面积控制在270平方米以内；对因宅基地面积受限，新建、翻改建宅基地面积小于80平方米的，层数控制在４层以内，建筑面积控制在300平方米以内；对家庭人口超过６人、人均建筑面积不足50平方米、无法取得新增宅基地的家庭，在承诺分户后不再申请新增宅基地，且符合村庄规划的前提下，允许其分户后可利用旧宅基地拼户翻改建成单元式住宅，宅基地面积应控制在100平方米以内，层数控制在４层以内，分户后每户住宅建筑面积控制在200平方米以内，人均建筑面积控制在50平方米以内。

　　（二）新建、翻改建农村村民住宅应当符合本市相关规划要求，包括：

　　1．设置坡屋顶，坡屋顶投影面积不少于建筑占地面积的70%；坡屋顶起坡点不得高于顶层屋面0.5米，坡屋顶高度不得高于2.2米。坡屋顶不计入建筑层数、不计算建筑面积。

　　2．建筑外立面应同步装修，不能为裸房，因经济受限的应采用涂料（含真石漆）、面砖等外装饰进行基本装修，建筑风格样式应体现地方特色。

　　3．底层允许建设架空层作为停车位或其他使用空间，层高不得高于2.2米，不计入建筑层数、不计算建筑面积，村民可自行选择是否建设。严禁以任何方式变相增加层高。对批建3层的农村住宅总高度应控制在14米以内（按坡屋顶最高点位置，下同），未设置架空层的，总高度应控制在11.8米以内。对批建4层的农村住宅，总高度应控制在17米以内，未设置架空层的，总高度应控制在14.8米以内。

　　4．新建、翻改建村民住宅均应同步设置三格化粪池，并建立独立的雨水立管和独立的排污水管，严禁雨水管、污水管混合连接。住宅污水接户管必须按要求就近接入村庄污水井。

　　第十一条 村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）不符合“一户一宅”政策规定的；

　　（二）现有宅基地面积低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的（不含本数）；

　　（三）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的（不含本数）；

　　（四）年龄未满18周岁的；

　　（五）不符合国土空间总体规划及各类专项规划的；

　　（六）将原住宅出卖、出租、赠与、其他方式转让或改作生产经营用途的；

　　（七）非农村集体经济组织成员（法律、法规另有规定的除外）；

　　（八）农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回村集体的。

　　第十二条 在经政府确定公布并拥有合法产权的文物建筑、历史建筑或传统风貌建筑内居住，且无其他宅基地的农村村民，根据文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑保护的需要，在收回原宅基地，并将相应文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑房屋流转给村集体经济组织或村（居）民委员会，或由政府依法征收的前提下，允许其申请新宅基地和新建住宅。

　　依法保护不可移动文物，不得将不可移动文物列入审批翻建范围。

　　第十三条 宅基地申请遵循“以成员认定、以户取得”原则，“一户一宅”认定标准按省、市、区相关审核标准执行。要严格宅基地申请对象资格条件，充分应用农村集体产权制度改革农村集体经济组织成员资格认定和农村宅基地及农房利用现状调查成果，加强对宅基地申请对象身份、住房现状、旧宅处置方式等资格条件的审核把关。

 

　　第四章  审批管理

 

　　第十四条 镇政府（街道办）是宅基地审批的责任主体，应建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制（以下简称协调机制），负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作，召集人由镇党委书记（街道党工委书记）兼任，统筹组织镇（街）村居（社区）建设办公室、镇（街）综合服务中心、镇（街）行政执法中队以及自然资源所等工作力量成立协调机制办公室，挂靠村居（社区）建设办公室，承担日常工作。按照国家及省、市的要求，全面落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批机制，依托镇（街）便民服务中心收件，由协调机制办公室具体审查，经协调机制集体研究后由镇（街）审批。

　　第十五条 农村村民符合宅基地申请资格条件的，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，向所在地村（居）委会提出宅基地用地建房书面申请。为切实做到便民利民，化解基层矛盾，村（居）可定期征集村民建房意向，上报协调机制办公室提前组织勘察服务和业务指导，若按照规定无法审批的，则正式告知村民并做好政策释疑。

　　村（居）委会定期依法组织召开村（居）委会或村（居）民代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，在本村张榜公布，征询本村村（居）民的意见；自张榜公布之日起15个工作日内，本村村（居）民未提出异议或异议不成立的，村（居）委会应当在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送镇（街）。

　　第十六条 宅基地审批服务事项入驻镇（街）便民服务中心。镇（街）要规范宅基地审批管理，优化审批流程，实行一个窗口对外受理，多部门联合实地踏勘、联合审查审批、联合现场验收，方便农村群众办事。

　　（一）自然资源所负责审查国土空间规划，主要包括拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定；用地审查，主要包括拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定。

　　（二）镇（街）村居（社区）建设办公室负责审查农房建设，主要包括建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制，是否落实生活污水雨污水分流及其他相关规定。

　　（三）镇（街）综合服务中心负责审查宅基地资格条件，主要包括申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求，核查出具是否符合“一户一宅”及人均不超过60平方米的审查意见，审核是否依法召开村（居）委会或村（居）民代表会议审议，村（居）委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。

　　此外，宅基地审批涉及林业、水利、交通、电力、文物保护等单位的，协调机制办公室应同步征求相关单位意见。

　　第十七条 需农转用的，由镇（街）、村（居）根据相关规定向资规局翔安分局报批。涉及地质灾害危险性评估由镇（街）对接评估单位进行评估。

　　第十八条 镇（街）根据联审结果依法作出审批，同意利用旧宅基地或存量建设用地进行新建、扩建、翻改建建设的，10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》（不含公示期限）。对不予批准的，由镇政府（街道办）开具不予行政许可决定书，并载明理由和依据。

　　第十九条 符合国土空间规划或村庄规划、“一户一宅”、每户宅基地面积和人均住宅建筑面积限额标准的前提下，鼓励若干相邻农村村民自愿联合开展农村旧房小片区翻建。经农村宅基地和村民住宅建设审批后，可在原址范围内重新整合安排宅基地，优化村庄院落布局，促进村庄有序更新。

　　第二十条 各镇（街）履行农村宅基地审批应当遵循公开、公平、公正的原则，规范宅基地审批管理，接受社会监督。

　　（一）公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限。

　　（二）建立农村自建房质量安全提醒制度，发放农村自建房质量安全常识“一张图”，推广农村建房通用图集和农房建筑立面图集，规范新建农房“带图审批”。

　　（三）建立农村自建房生活污水雨污分流交底与承诺制度，规范生活污水全收集全治理，严格控制农村新建房屋雨污水管混接、漏接零新增。

　　（四）建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，及时将审批情况报区级资源规划、建设、农业农村等部门备案，纳入多规合一业务协同平台。

　　（五）加快信息化建设，逐步纳入全省统一的农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台，逐步实现宅基地用地建房审批管理信息化管理。

　　第五章  建设管理

 

　　第二十一条 《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》核发后10个工作日内，协调机制办公室组织力量到实地放样，划定四至范围，村民与施工方出具建房质量安全承诺书后即可开工建设。村民开工建设后应一次性建至经批楼层，同时应当进行屋面改造完整并进行外墙装饰，符合建设风貌管控要求。

　　村民自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内实施住宅建设（至少完成房屋基础工程施工）；确需延期的，应当在规定期限届满前三十日内向镇（街）提出申请，延长期限不得超过1年。《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》期限届满后自行失效。各镇（街）在区政府门户网站上定期公告失效证件清单，不再另行注销手续。

　　第二十二条 农村村民住宅建设一定规模以上（４层及４层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，限额以下的工程质量安全监管由镇（街）负责，限额以上的工程应按照要求委托监理，办理施工许可，纳入法定工程质量安全监督体系；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工，其质量安全管理由镇（街）负责。农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。

　　第二十三条 镇（街）要加强对村民住宅建设、验收的事中事后监管。

　　（一）在核发审批文件时，向申请人发放、宣讲农村自建房质量安全常识“一张图”，对农村自建房落实生活污水雨污分流进行交底并由申请人作出承诺。

　　（二）建立村民住宅建设公示制度，村民住宅建设现场须悬挂施工公示牌，公示审批文件、建房村民姓名、工匠带头人（或施工单位及负责人）姓名、宅基地面积和四至、建房层数、监督电话等信息，并张贴农村自建房质量安全常识“一张图”、建筑立面图和平面图，接受社会监督。

　　（三）实行村民住宅建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场，将落实生活污水雨污分流配套建设纳入“四到场”监管。

　　（四）加强村民住宅建设质量安全管理，夯实“一楼一档”，探索建立村民住宅质量安全“健康绿码”，纳入农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台管理。

　　（五）严格落实《福建省人民政府办公厅转发省住建厅省自然资源厅省农业农村厅关于切实改进农房建设管理确保安全质量若干意见的通知》（闽政办〔2019〕6号），建立健全农房建设安全巡查制度，及时发现问题，督促整改到位。

　　第二十四条 村民建房完工后，应在一个月内向所在村（居）委会申请初审初验，合格后由村（居）委会上报镇政府（街道办）申请竣工验收。

　　协调机制办公室应在10个工作日内组织镇（街）村居（社区）建设办公室、镇（街）综合服务中心、自然资源所、测绘公司、村（居）土地协管员、建房人一同到实地进行核验，检查工程竣工后四至、用地面积、建筑面积、建筑层数和层高、建筑风貌和工程质量、雨污水分流等是否符合要求，核实应当拆除的原有住房是否已经拆除，经现场核验合格的，出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。

　　对不按批准要求进行建设，或验收不合格的由镇政府（街道办）下达整改意见书，责令其按期整改。通过验收的，农村村民凭《农村宅基地用地和建房验收意见》和其他相关材料向资规局翔安分局申请办理不动产登记。

 

　　第六章 建筑风貌管控

 

　　第二十五条 资规局翔安分局在村庄规划编制中明确具有地域特色的农村住宅建设风貌管控要求，区建设与交通局负责本辖区内建筑外立面装饰装修、改造、维护的监督管理工作，编制农房建筑立面图集，免费提供农村村民使用。镇（街）在区建设主管部门的指导下协助开展建筑外立面相关工作，要将农房建筑立面图集纳入村民住宅建设相关规划许可内容，作为建房日常巡查、竣工验收的建筑风貌管控依据。不符合建筑风貌管控要求的，镇（街）不得出具农村宅基地用地和建房验收意见。村民建房优先选用村镇住宅建设通用图集和农房建筑立面图集，鼓励建房村民委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员编制。

　　第二十六条 深化农房整治行动，建立以奖代补等正向激励机制。区建设与交通局要加强指导农村既有半拉子房（裸房）、影响村庄整体建筑风貌农房的立面整治；区城市管理局要加强违反建设规划许可、造成安全隐患的彩钢板屋顶，严控屋顶水箱裸露整治，提升村庄整体建筑风貌水平。镇（街）要落实属地责任，全面加强新建农房的监管工作，严格遏制新增裸房，对违反建筑风貌管控要求进行建设的，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以依法拆除。

　　第二十七条 注重发挥村（居）两委管理和广大农民群众监督作用。鼓励通过村规民约方式，在村集体内部探索建立农村村民个人信用体系，与旧宅翻建、新宅基地申请等挂钩，对拒不配合的村民加以刚性约束，促进建筑风貌管控、裸房整治、“建新拆旧”落实到位。

 

　　第七章 村民住宅需求其他保障形式

 

　　第二十八条 限建区、适建区内城镇化水平较高、宅基地供需矛盾较为突出的镇政府（街道办）或村（居）委会牵头组织集中村民承包地，组织村民使用集体土地按照“统一规划、统一建设、统一分配、统一管理”的方式建造中高层村民住宅小区，也可委托企业代为收地、代理建设。对于承包地被集中的村民，村（居）委会应按征地补偿标准给予补偿。

　　各职能部门依法办理项目备案手续、核发《乡村建设规划许可证》、办理农用地转用和供地手续、负责工程质量安全监管工作，协调金融机构通过抵押融资的方式解决困难村民的资金问题。

　　公寓式村民住宅小区建设原则上由区政府承担建设单位管理费、设计费、工程建设监理费等二类工程建设费用，由村（居）委会承担养老服务站、文化活动室、卫生所等社区配套用房建设费用，由村民自行承担主体工程、室外工程、设备工程等建安工程费用。

　　公寓式村民住宅的分配参照宅基地审批方式，根据实际的户型及面积统一组合分配，每个家庭户合计享受建筑面积不超过270平方米。村（居）委会、镇（街）、建设、资源规划部门按职能审核，公安机关协助做好户籍管理，资源规划部门做好不动产登记。

　　第二十九条 按照厦门市保障性住房的有关规定，经宅基地审批部门认定符合“一户一宅”条件，且符合申请条件的农村村民可以申请公租房或保障性商品房。已享受保障性住房的村民申请宅基地的不予批准，但仍享有农村集体经济组织成员的其他权利。

　　第三十条 为解决村（居）民住房困难问题，各镇（街）可根据实际在禁建区、限建区实行提前安置，适建区若有特殊情况可提交区政府通过“一事一议”的方式研究解决。

　　经批准提前安置的申请户应自行拆除危房并将原不动产权证书交由资源规划部门注销，其他审批手续由镇（街）按程序注销。宅基地交由镇（街）收回，所收回土地可用于临时绿化美化或临时公共设施建设，由村（居）委会代镇（街）统一管理。提前安置房参照拆迁安置房产权性质及模式办理不动产登记，并遵循相应的上市交易时间限制规定。已享受提前安置政策的村民不再列入拆迁安置范围，再申请宅基地的不予批准，但可以继续享有农村集体经济组织成员的其他权利。提前安置细则由区政府另行制定。

　　第三十一条 为提高土地节约集约利用水平，避免村民建房见缝插针、杂乱无章的情况，适建区内新增集中成片农村住宅，由镇（街）或村（居）委会组织村民使用集体土地，按照“统一规划、统一配套、统一分配”的模式集中联合建设住宅。

　　镇（街）或村（居）委会应每年依据村庄建设规划和村民住房需求，在村庄规划区内选取拟建设地块，组织集中村民承包地，按适度实用的原则做好场地平整、给排水、供电、道路等基础配套工程后，以有偿使用方式统一安排宅基地，统一建设风格。对于承包地被村（居）委会集中使用的村民，村（居）委会应按征地补偿标准给予补偿。基础配套工程可按村级工程的相关要求组织实施。

 

　　第八章  旧宅基地管理

 

　　第三十二条 镇（街）要严格落实“一户一宅”，强化“建新拆旧”管理。拆除旧宅、退还旧宅基地前，资规局翔安分局不予办理新建住宅的不动产登记手续。

　　易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村（居）民应与镇（街）协调机制办公室、村级组织签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工后，须在6个月内将旧宅自行拆除或交村级组织处理，旧宅基地退还村级组织；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的镇（街）协调机制办公室应督促村（居）民自行拆除，经催告仍不履行的，由镇政府（街道办）、村级组织向人民法院提起诉讼后依法申请强制执行。

　　第三十三条 宅基地退出有以下几种方式：

　　（一）无偿退出。申请公寓式村民住宅和异地新建的住房困难户或危房户，必须无偿退出旧宅基地，原不动产权证书应交由资源规划部门收回注销。

　　（二）有偿退出。鼓励农村村民本着自愿原则退出旧宅基地，按照市场评估价由区政府给予适当补偿。

　　（三）依法转让。允许村民在满足自身住房需求的前提下，将原宅基地使用权转让给本集体经济组织的其他有宅基地申请资格的村民，转让后再申请宅基地和保障性住房，不予批准。

　　鼓励依法通过流转、征收等方式取得属于文物建筑的农民房屋及其宅基地使用权。

　　第三十四条 大力推进城乡建设用地增减挂钩，鼓励将闲置废弃、零星分散的农村宅基地复垦为耕地。在生态保护红线范围内退出的旧宅基地应恢复为生态用地，由村集体统一管理。已发布房屋征收公告（或拆迁公告）的用地范围内退出的旧宅基地应纳入项目管理。限建区、适建区内退出的旧宅基地可用于农村公共配套设施建设、临时绿化等。在符合规划的前提下，鼓励村（居）委会整合退出的宅基地有偿提供给村民用于村民住宅建设。

　　第三十五条 鼓励农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿体验、餐饮服务、养老、农产品展销等休闲农业和乡村旅游服务设施，以及公共配套服务设施。

　　第三十六条 镇（街）应组织村（居）委会做好旧宅基地收回工作。拆除旧建筑物的补偿方案由各村（居）根据实际情况，按照“一村一案”的方式制定方案，报镇政府（街道办）审批后执行。

 

　　第九章 监督机制

 

　　第三十七条 按照“谁审批、谁管理”的原则，镇政府（街道办）负责辖区内农村宅基地管理工作。加强日常监管和批后监管，建立健全网格化、片区化、责任化巡查机制，强化挂村领导、驻村工作队、村两委干部的巡查责任。对违反农村宅基地管理相关规定、乱占耕地建房、违反村民住宅建设相关规划许可、擅自改变用途或擅自加盖搭建用于生产经营等违法违规行为，坚持早发现、早制止、严查处。对存量问题，依法依规、稳妥有序分类处置。

　　第三十八条 区、镇（街）要建立健全农村宅基地管理动态巡查制度，依法组织力量开展农村用地建房动态巡查；要建立健全动态巡查责任追究制度，对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究相关责任人的责任。要畅通信访举报渠道，将农民违法占地建房行为发现在初始、解决在萌芽。由区城市管理局牵头资规局翔安分局、区建设与交通局、区农业农村局等部门组成的联合巡察组，不定期对农村住房建设管理工作开展巡查。各镇（街）要组织开展农村用地建房实时巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，做到早发现、早制止、早教育、早拆除。发挥村（居）土地协管员作用，协助制止违法违规建房行为。

　　第三十九条 区城市管理局依法查处非法占地违法建房行为。区、镇（街）组织由城市管理、资源规划、建设与交通、农业农村、公安、行政审批、文化旅游等部门建立健全宅基地执法联席会议制度，加强与法院、检察院、纪检监察等部门的配合联动，强化与供电、供水、燃气、广电、电信等部门沟通协作，构建长效、稳定的联合执法机制。

 

　　第十章 组织保障

 

　　第四十条 区政府加强组织领导，由区政府分管领导任组长，农业农村、资源规划、建设与交通、城市管理、市政园林、财政、公安、行政审批、文化旅游等部门为成员的农村宅基地改革和管理工作领导小组，负责组织领导、统筹推进全区宅基地改革和管理工作，办公室设在区农业农村局，承担日常工作。

　　区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报资规局翔安分局，参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　资规局翔安分局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；负责农村村民住宅不动产登记等工作；加强村庄建筑风貌管控和建设规划引导；负责扩建（含加层），翻改建住宅的业务指导；所辖自然资源所作为镇（街）协调机制办公室成员，配合开展农村宅基地审批和管理日常工作。

　　区建设与交通局负责指导农村住宅质量安全；承担集中统建的村民住宅建设质量安全监督；指导镇（街）推进既有裸房整治工作；负责组织编制、推广村镇住宅建设通用图则和农房建筑立面图集用于指导住宅建设单体设计，开展村镇建设业务骨干和农村建筑工匠培训；负责农村村民申请家庭保障性住房（指公租房和保障性商品房）申请资格审核和配租、配售管理；协查申请户成员是否享受保障性住房等政府政策性住房。

　　区城市管理局负责根据《厦门经济特区城市管理相对集中行使行政处罚权规定》相关规定，行使城乡规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，以及土地管理方面法律、法规、规章规定的对在非法占用的土地上新建建筑物、构筑物、设施的行政处罚权；配合相关部门开展裸房整治行动；协查申请户成员是否存在违建行为。

　　区市政园林局负责监督指导镇（街）依据《厦门市排水管理办法》和其他相关法律法规开展辖区内排水设施建设管理及运营管养工作。

　　区文化和旅游局负责指导属于文物类农村村民住宅保护和管理。

　　林业、水利、交通、电力等有关部门按照各自的职责协同实施本办法。

　　第四十一条 镇党委（街道党工委）和政府（街道办）对辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作负总责，包括负责辖区内村庄规划编制；负责根据镇（街）自然资源、建设、城市管理、农业农村等部门联审结果，审核批准农村村民住宅用地；负责履行资源规划部门委托的新建、扩建和翻改建农村村民住宅《乡村建设规划许可证》核发等相关工作；对农村宅基地和村民住宅建设申请、审批、建设、验收的全程监管，负责村民住宅建设质量安全和建筑风貌监管、制止和查处违法违规建房等工作，牵头建立执法联动巡查机制，加强农村宅基地事中事后监督管理；加强村级国土资源和规划建设协管员队伍建设、农村建筑工匠培训等工作；负责宅基地调查摸底，建立宅基地档案；负责宅基地纠纷调处及其他日常监督管理等工作。

　　第四十二条 村（居）民委员会要充分发挥自治作用，做好农村集体经济组织成员认定工作；要将宅基地管理纳入村规民约，完善宅基地民主管理程序，坚持民事民议民管民办，落实动态巡查管控。

　　第四十三条 加强区、镇（街）两级农村宅基地审批管理队伍建设，切实提高农村宅基地审批管理与监管执法水平。农业农村、资源规划、建设与交通、城市管理等部门要建立部门协调机制，形成工作合力，做好国土空间规划、村庄规划、宅基地用地规模指标、农村权籍调查数据、宅基地确权登记办证等信息共享互通，推进管理中心下沉，共同做好农村宅基地审批管理与监管工作。要充分运用第三次国土调查和原有管理信息等成果，建立和完善农村宅基地统计调查制度，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法查处等管理信息化。

　　第四十四条 各级各部门要主动入位，切实履行职责，镇（街）依法落实属地管理责任，建立健全农村宅基地审批和农房建设管理机制，加强事中事后监管，确保宅基地审批管理、农村“两违”整治、农房质量安全和风貌管控工作落到实处，取得成效。要严肃工作纪律，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为现象，防止出现工作“断层”“断档”，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依法严肃追责。

　　第四十五条 镇（街）可根据本地实际，将农村村民申请住宅建设涉及的测量、放线等费用纳入本级财政预算。探索采用“政府+银行+村集体经济组织+农户”等模式，积极创新金融产品，加强对村民住宅建设的金融支持，可在涉农等相关资金中安排部分资金用于贴息，支持村民住宅建设。

　　第四十六条 进一步健全完善农村宅基地和村民住宅建设长效监管机制，区政府要全面加强对辖区农村宅基地和村民住宅建设的管理；镇党委（街道党工委）和政府（街道办）对辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作负总责；充分发挥村级组织作用，推动村级组织普遍建立健全农村土地民主管理制度、宅基地协管制度、村民住宅建设议事协商机制和村规民约，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

 

　　第十一章  附则

 

　　第四十七条 本办法实施后，与国家及省、市就农村宅基地审批管理制度出台相应的法律法规或相关政策文件有冲突的，从其规定。《翔安区农村住宅规划建设管理暂行办法》（厦翔政〔2004〕26号）、《关于印发翔安区农村村民住宅建设管理暂行规定的通知》（厦翔政〔2012〕86号）、《关于印发新土地法实施后过渡期宅基地审批相关事项的通知》（厦翔政〔2020〕88号）、《关于印发翔安区宅基地相关审批事项的通知》（厦翔政办〔2020〕52号）、《关于调整厦翔政办〔2020〕52号文件部分事项的通知》（厦翔政办〔2020〕66号）于本办法施行之日同时废止。

　　第四十八条 本办法中关于农村宅基地新建事项的规定由区农业农村局负责解释；关于农村宅基地扩建（含加层）和翻改建事项的规定由资规局翔安分局负责解释；其余规定由各部门依据本办法所规定的职能分工负责解释，必要时可根据宅基地管理工作的需要，结合本区实际，适时调整有关内容。

　　第四十九条 本办法自2022年7月7日起实施，有效期三年。实施之日前已经受理的宅基地审批和村民住宅建设仍按《关于印发翔安区农村村民住宅建设管理暂行规定的通知》（厦翔政〔2012〕86号）执行。

 

　　附件：1．农村宅基地和建房申请审批表

　    　2．农村宅基地使用承诺书

　    　3．中华人民共和国乡村建设规划许可证

　    　4．农村宅基地批准书

　    　5．农村宅基地用地和建房验收意见